Immobilien als Kapitalanlage

Was Sie bei Immobilien als Kapitalanlage beachten sollten

Immobilien als Kapitalanlage: Was Sie beachten sollten

Immobilien gelten langfristig als sichere und renditebringende Kapitalanlage - nicht grundlos werden sie gern auch als "Betongold" bezeichnet. Weil schließlich immer gewohnt werden muss, kann sich solch eine Kapitalanlage, bei ausreichenden wirtschaftlichen Voraussetzungen, auch noch im mittleren oder höheren Alter lohnen - zumal die Immobilie später einmal steuereffektiv an Kinder und Enkel vermacht werden kann. Aber worauf ist genau zu achten?

Auf die Auswahl einer geeigneten Immobilie kommt es an

Wer vorab schon weiß, dass die Immobilie eine Kapitalanlage sein soll, muss insbesondere auch auf die Nachfrage achten, die den jeweiligen Immobilienmarkt charakterisiert. Eine ländliche Immobilie fernab von Städten kann zwar als Eigenheim genau das sein, wonach Sie suchen, als Kapitalanlage ist solch ein Objekt aber nicht zwangsläufig geeignet - denn da ist es schwierig Mieter zu finden und an der durchschnittlichen oder gar überdurchschnittlichen Wertsteigerung zu partizipieren.

Besonders gut sind städtische Immobilien und solche im näheren Umland beziehungsweise Speckgürtel als Kapitalanlage geeignet, denn Großstädte verzeichnen quasi dauerhaft einen Zuzug, auch schlagen generelle Mietpreissteigerungen da am deutlichsten durch. Gleichermaßen sind es aber natürlich auch solche Immobilien, die einen höheren Kaufpreis pro Quadratmeter als vergleichbare Objekte auf dem Land aufweisen. Immobilien in Koblenz finden wäre beispielsweise in Eigenregie möglich. Die Expertise eines Maklers kann bei der Objektauswahl aber einen großen Mehrwert erzielen und sich langfristig auf die erzielte Rendite auswirken. Die setzt sich in ihrer Summe immer aus der Mietpreisrendite sowie den Wertsteigerungen des Objekts zusammen, abzüglich laufender Kosten für Instandhaltung, Steuern und Co.

Wichtig: Jeder Kapitalanleger sollte sich bewusst sein, dass es sich bei Immobilien um langfristige Investitionen handelt. Aufgrund von Steuern und Maklergebühren sind kurzfristige Käufe und Verkäufe meist nicht rentabel, zudem entsteht nach über zehn Jahren durch die Vermeidung der Spekulationssteuer eine effektiv erhebliche Steuerersparnis.

Vor der Entscheidung die Vor- und Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage abwägen

Wie jede Investition, hat auch die in Immobilien spezifische Vor- und Nachteile. Zu den Vorteilen lassen sich unter anderem diese Punkte zählen:

Immobilien gelten als relativ sicher
es handelt es sich um greifbare Kapitalanlagen, die man sehen, fühlen und bewohnen kann
durch Mieterträge entsteht ein passives Einkommen auf der Eigentümerseite
bei vermieteten Immobilien sind Steuerersparnisse durch das Absetzen von Kosten an der Immobilie möglich
im Rentenalter könnte Eigennutzung geltend gemacht werden, um dann mietfrei zu wohnen
die Immobilie könnte als Sicherheit für weitere Kredite eingebracht werden

Es gibt aber auch einige Nachteile, die Kaufinteressenten vorab bedenken und derer sie sich bewusst sein müssen:

Immobilieneigentum verursacht laufende Kosten
die eigene Immobilie untersteht gesetzlichen Veränderungen, wie beispielsweise jüngst durch das Heizungsgesetz
in vielen Städten greifen Höchstgrenzen bei der Miete
die Zinskonditionen des Kredits können die effektive Rendite erheblich drücken
im Regelfall ist ein ausreichend hohes Eigenkapital notwendig
anders als bei Aktien und ETFs ist eine Diversifizierung weitaus schwieriger, es ist also viel Kapital in der Immobilie gebunden

Des Weiteren müssen Eigentümer vorab bedenken, dass zwischen einem Haus und einer Wohnung ein gravierender Unterschied besteht: Bei Wohnungen muss man sich als Eigentümer nämlich fortlaufend mit der Eigentümergemeinschaft des Mehrfamilienhauses abstimmen, außer man kauft direkt das komplette Mehrfamilienhaus selbst - was aber nur für wenige Menschen finanziell realistisch sein dürfte.

Speziell bei einer Investition in Gewerbeimmobilien ist zu berücksichtigen, dass die Mieter dann nicht mehr als Schutzpartei gelten, so wie es das deutsche Recht bei Privatverbrauchern vorsieht. Das kann für Eigentümer Vorteile haben, ebenso charakterisiert Gewerbeimmobilien aufgrund ihrer Konjunkturabhängigkeit aber auch ein höheres Risiko.

Kaufpreis und Finanzierungskonditionen wirken sich langfristig aus

Laien können sich einen kompetenten Immobilienmakler zur Hilfe ins Boot holen: Das ist häufig durchaus empfehlenswert, denn schon der Kaufpreis und die Auswahl des Objekts bestimmen maßgeblich, welche Rendite die nächsten Jahre und Jahrzehnte erwirtschaftet wird. Bei der Wahl des Immobilienmaklers ist aber auf einige Punkte zu achten, wie Sie diesem Artikel entnehmen können.

Generell gilt: Wer schon beim Kauf objektiv betrachtet zu viel zahlt, wird künftig bestenfalls geringfügig an Wertsteigerungen partizipieren, weil diese über den zu hohen Kaufpreis schon auf Jahre vorweggenommen wurden. Wer hingegen viel Fremdkapital aufnehmen muss und das mitunter noch zu hohen Zinssätzen, wird seine eigene zu erwartende Rendite ebenfalls deutlich schmälern. An dieser Stelle ist hilfreich, wenn sich die Fremdkapitalsumme durch ein höheres Eigenkapital reduzieren lässt, was zu einer Senkung der Zinsbelastung führt.

Weil Laien, vor allem erstmalige Immobilienkäufer, kaum realistisch einen objektiven Marktpreis schätzen können, sollten sie sich dafür kompetente Hilfe an die Seite holen. Es ist auch Aufgabe des Immobilienmaklers, Ihnen zugleich perspektivisch Orientierungswerte für die zu erwartende, realistische Rendite zu geben. Dabei sind die Kaufnebenkosten, die in Deutschland recht hoch sind, zu berücksichtigen - und sich innerhalb der Bundesländer sogar zwischen angrenzenden Ländern wie Brandenburg und Sachsen schon unterscheiden könnten.

Fazit: Den Immobilienkauf nicht überstürzen!

An Immobilien ist viel Geld gekoppelt, ebenso häufig langfristige Kreditverbindlichkeiten. Deshalb sollten angehende Kapitalanleger sich ihre Entscheidung erstens genau überlegen und sich zweitens auf professionelle Hilfe verlassen - besonders dann, wenn gar keine Erfahrungswerte als Immobilieneigentümer vorliegen.